上周日，义乌幸福湖国际会议中心被豪车挤爆。如同喜欢偶像的年轻人，身价过亿的几百个老板们趋之如鹜来开会，追的是两个星：任志强，义乌世贸中心。

作为中国城市房地产开发商策略联盟的第六任轮值主席，任志强在他的微博上说“去义乌，中城联盟会员有个活动。”义乌万厦房产正是中城联盟会员，也是义乌首个城市综合体———义乌世贸中心的开发商。

虽然央视主持人董倩在介绍时，说的都是任志强的与房地产商相关的身份，但在现场演讲时，无论从一手插在裤袋中，一手撑着讲台侃侃而谈的姿态；还是从满是调查数据、折线图表的几十页PPT，以及说得现场听众差点昏昏睡去的房地产专业研究报告，任志强都更像是一个研究房地产多年的研究员。认真的态度，偏执的专注，这也是为什么时任建设部部长的领导人想邀请他做专职研究员的原因。

说起今年3月份房价猛涨，一年前的判断由谁都不信到市场事实，任志强还是显得有些得意，但更多的时候，他更喜欢用严谨的数据和分析来说话，这与外界对他乱放炮的传统印象差距极大。

“义乌通”任志强

“这是我第三次来义乌，”刚一开讲，这句话就大大拉近了现场义乌人与任志强之间的距离，事实证明，能随口报出义乌的户籍人口、城市发展进程以及对城镇化发展意义的任志强，确实是个义乌通。

而在正式演讲之前的题外话里，任志强对于义乌的评价相当高。“义乌以市场而知名，重要的是，义乌的城市化不是由政府主导推动，而是市场自发形成的。”在义乌的经验基础上，任志强认为，房地产是城镇化主力的观点并不正确，房地产是城镇化一种手段，但不应该成为主力军。

在他看来，不应该由城市建设带动商业，而应该由商业的发展推动城市化建设，在城市化中，关注点应该是一个城市的经济活力，只有当经济活跃度到达一定程度，城市化才会呼之欲出。从这个角度而言，200多万人口中只有60多万户籍人口，大多数人都是流动人口，同时也是建设发展的经济动力的义乌，对于任志强，对于中国的城镇化，都是一个好范本。

地王不是短期形势造就的

上周三和周四，北京、上海、苏州、杭州连连爆出地王，24个小时内拍出的地价总和445亿元。不少市场人士对此的判断是，近期的政策风向和市场热度造成了这一结果。对此，任志强的判断是，地王并不是短期内因为周边形势变化而产生的，而是这两年土地供应长期短缺而造成的结果。而且地王频出的现象预计还将持续一段时间。

他还用了全国房地产投资增速和土地购置面积增速两张图表来佐证他的观点。他专门组织了一批人研究市场，而其中一个研究成果就是，如果前两年土地供应偏少，那么第三年房价必定会暴涨，这是由供求关系决定的。因此，地王从一线城市最早诞生，现在往二三线城市蔓延，而且这一趋势还在继续。

他认为，对于这些地王不必过分恐惧，因为这些土地价格再高，毕竟在市场上还是少量的，这些金字塔尖的产品，供应量和需求量都不大。

金九银十已被年底热潮取代

关于金九银十，任志强认为，最近连续三年，9月和10月都不是当年成交量最高的月份，最高峰都出现在年底的12月。而去年12月份，全国房地产住宅物业的销售量达到了2亿平方米，占了去年全年的1/6。

开发商手里不缺钱？

从10年前银行贷款占整个开发资金的99%，到6年前降到80%，再到现在下降到不到40%，开发商自筹资金占房地产开发资金的比例正在逐步提高。而任志强对此的解读是，银行们集体缺钱的时候，开发商的手里却不缺钱。

200万元的房子供不应求

因为一句“老百姓完全有能力消费200万元的房子”，任志强在义乌的演讲结束后，网上就骂声一片。其实他在当时的语境是，在北京，200万元的房子，需求大于供给。由此可见，任志强的曾经被人人喊打，实际上一定程度也是人为造成的。

此外，任志强对小产权房以及中国土地制度改革，房产税，住房保障制度，十八届三中全会后市场化开放程度等也发表了自己的看法。

房价稳中有升

经过一系列的分析，任志强的结论仍然是极具话题性的，他认为，今年楼市总体平稳，价格稳中有升。这不会因为任何的短期政策变动而产生变化