7月22日，一则中国楼市风险最大城市TOP50出炉的消息，引发网民热议。

　　风险最大，排在前4位的陇南、武威、酒泉、定西均为甘肃的三线城市，被网上热炒的中国鬼城“鄂尔多斯”排名第5位。记者注意到，上榜的50个风险最大城市中，除拉萨一个省会级二线城市外，其余均为中西部地市级三线城市。

　　浙江有两个城市上了风险榜，分别是排在第38位的衢州和第47位的丽水。而近两年来房价跌幅最大、房价暴涨之后几近“腰斩”的温州，不知是否因为跌到底了，风险释放了，这次没有上榜。

　　可以让在金华购房的置业者们略感欣慰的是，金华没有出现在这一风险榜上。这是否意味着在金华买房子很安全呢？房子买来会不会跌价缩水？

　　三线城市风险源于需求不足

　　近日，克而瑞研究中心在2012年研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上城市，对房地产市场风险进行量化研究，对不同城市能级的风险来源予以剖析，从而得出了这一排行榜单。

　　就全局而言，东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险较大，西部地区风险偏大，形成西北风险集中圈。其主要规律是自然地理格局决定人口聚集、经济发展，从而影响房地产开发，东部平原往西地形起伏变化大，房地产市场风险也随之扩大。

　　据统计，除了陇南、酒泉等中西部欠发达的城市外，上一轮因供给过度而出现投资泡沫的城市处在风险榜单前列，比如鄂尔多斯、延安、张家界等。这份风险榜单的发布者同时指出，绝大多数城市还是因为需求不足，导致投资风险系数较高。比如中西部地区的天水、雅安、南充、遵义、上饶，以及东北的双鸭山、白城、松原等城市。

　　中国楼市风险最大城市TOP50的出炉，包括最近媒体热炒的中国N大鬼城，与近年来众说纷纭的“中国楼市泡沫论”等如出一辙。其实，“中国楼市泡沫”的论调并不新鲜，很多人曾与日本、美国楼市泡沫破灭的过程加以类比，佐证这一判断的正确性。但结果是，除了在海南、温州、鄂尔多斯等少数地方，这一预言并没有兑现。

　　几乎所有人都不讳言，中国房地产市场存在泡沫，甚至有人认为，作为市场化的楼市需要适当的泡沫。不同观点的区别在于，这个泡沫究竟有多大、是不是危在旦夕。万科集团董事长王石的表态非常激烈，有的人则相对温和。比如绿地集团董事长张玉良就认为，中国有一些地方房价偏高，放量过快，但是总体还是有需求的市场。

　　金华楼市“洗一洗后更健康”

　　同属国内楼市风险较大的三线城市，金华情况又如何呢？

　　首先我们来看房价，从上世纪90年代末开始，金华房价沿着一条平稳上升的曲线稳步上扬，直到2008年一环内房价高的也不过每平方米四五千元，每平方米3000多元的房子比比皆是。当时，金华房价上涨之慢为投资者所诟病：在金华买房没花头。那时的金华房价在全省11个地市中仅高于衢州，排名第10位。但不得不承认的是，金华楼市的泡沫那时也是最小的。

　　“4万亿元”刺激计划的出炉改变了这一切。随着房地产调控全面松绑，转而支持和鼓励居民购房。在2009年至2010年短短一年多的时间里，金华房价暴涨一倍以上，一环以内房价纷纷越过万元大关。直至2010年下半年，房价仍然在缓慢上涨。

　　2010年4月，房地产宏观调控全面收紧，在二手房营业税重新加码的基础上，限贷限购措施出炉，楼市逐步降温陷入观望。2012年3月保集蓝郡打响了降价第一枪，网友评论“直降2000元”，引发金华楼市震动。一时间降价风席卷，“以价换量”成为开发商主要策略。统计数据显示，从当月开始金华房价开始了深度调整，环比逐月下行。

　　新的转折点出现在2012年10月，金华新建商品住宅价格止跌企稳，次月开始反弹，至2013年6月已连续8个月实现环比上涨。更具标志性意义的是，今年5月份金华新建住宅价格定基比自调控下跌以来首次转正，上涨0.2%。所谓定基，就是以2010年的价格为基准。换言之，通过先前连续数月的上涨，金华房价已收复了调控回调以来的“失地”，重新回到了2010年的水平。监测数据也表明，今年上半年金华市区商品房成交均价为9248.11元/平方米，同比上升9.63%。其中商品住房成交均价为8525.63元/平方米，同比上升4.34%。

　　回顾金华房价的涨跌历程，业内人士认为是“洗一洗后更健康”。用了整整两年半的时间，以时间换空间，不仅拖住了房价过快上涨的势头，也遏制了2010年那一波楼市泡沫的放大。而新一轮的房价上涨既有全国大趋势影响，也有强劲的刚性需求和改善性需求集中释放的支撑。

　　近年来，以永康、兰溪、武义、义乌、丽水等为代表的外来住房购买力，对金华房价起到了强有力的支撑。今年上半年，金华各县(市)居民在市区购房782套，占13.1%；市外居民购房套数440套，占7.3%，合计占总成交套数的20.4%。这样一个外来购房对象结构还是比较合理的。

　　因此，市房协有关专家认为，无论从商品房供需情况和购房群体结构来看，还是从房价走势来看，金华楼市运行总体健康、平稳，至少目前不存在大的风险和泡沫，房价也没有明显的下行空间。现阶段在金华买房还是比较安全的。

　　大户型积压严重是最大隐患

　　“金华楼市，不存在明显的风险，但并不意味着没有压力和隐患。”市住建局发布的《金华市区2013年上半年房地产市场情况分析》指出，目前市场去库存化压力依然较大，尤其是积压严重的大户型库存量仍在上升。

　　据了解，尽管上半年房地产市场成交活跃，但由于年初库存较大，加之新增上市量快速增加，累计可售面积仍然增加，户型结构不合理，导致去库存化压力继续加大。6月末市区商品房累计可售面积为218.46万平方米，比上年同期末增长43.29%，比上年末增长11.5%。其中，商品住房、办公用房由于增量大于销量，去库存化压力更加明显。

　　分析指出，商品住房去库存化压力加大的一个重要因素是，库存户型结构不合理状况继续恶化，适销对路的中小户型结构比重继续下降，库存积压的大户型及超大户型结构比重继续上升。

　　据统计，90平方米以下的刚需户型，6月末库存比重比上年末下降了4.3个百分点，比上半年实际成交比重少了10.9个百分点；90～144平方米的改善性需求户型，6月末库存比重比上年末下降了2.8个百分点，比上半年实际成交比重少了6.3个百分点；144平方米以上高档住宅，6月末库存比重比上年末上升了7.1个百分点，比上半年实际成交比重上升了17.2个百分点。

　　业内人士指出，目前金华楼市积压严重的主要是排屋、别墅等为主的大户型，由于面积大、总价高，早已超出普通中产阶层的购买力，导致购买群体越来越窄，销售难度加大。在今后开发的住宅项目中，一定要以中小户型为主，严格控制大户型比重。如果不顾市场实际，一旦陷入长期滞销，势必加大整个项目的风险，对开发商的资金链将带来严峻考验。