2013年房地产市场运行刚过半程，火爆的交易形势令人吃惊，“中考”成绩单全线飘红。市建设局近日公布的《金华市区2013年上半年房地产市场情况分析》显示，最能体现市场活跃程度的商品房、二手房成交量同比分别增长93.16%和90.59%。

　　这也是自2010年本轮房地产宏观调控以来，交易最火的半年。与去年上半年的疲软形势相比，有如“冰火两重天”。

　　“井喷现象”随处可见

　　市建设局数据显示，上半年市区商品房成交面积83.39万平方米，同比增长93.16%，其中商品住房成交面积67.86万平方米，同比增长71.97%；办公用房成交面积9.25万平方米，同比增长634.12%；商业用房成交面积6.28万平方米，同比增长156.32%。二手房成交面积99.88万平方米，同比增长90.59%，其中二手住房72.75万平方米，同比增长135.97%。

　　上半年，市区房地产无论商品房还是二手房，无论住房还是办公用房、商业用房，“井喷现象”随处可见。分析称，住房市场的活跃受全国市场回暖升温的带动，而商业、办公用房的活跃成交，则有赖于我市去年引进的金华万达广场项目的拉动。

　　值得注意的是，上半年在刚性需求的带动下，非普通住房成交量增长，改善性需求入市步伐加快，共同推涨了这波行情。上半年市区商品住房总成交套数5977套，其中90平方米以下户型3020套，占比50.5%，比重同比下降了15个百分点；90～144平方米户型2161套，占比36.2%，比重同比上升了10.2个百分点；144平方米以上户型796套，占比13.3%，比重同比上升了4.8个百分点。

　　房价“连阳”持续回升

　　自去年四季度以来，金华市区房价与全国多数城市一样，摆脱谷底开始稳步上扬。国家统计局数据显示，今年5月份，金华新建商品住宅价格环比上涨1%，同比上涨2.3%,至此已分别实现“七连阳”、“三连阳”。更具标志性意义的是，5月份金华新建住宅价格定基比自调控下跌以来首次转正，上涨0.2%。所谓定基，就是以2010年的价格为基准。换言之，通过连续7个月的上涨，金华房价已收复了调控回调以来的“失地”，重新回到了2010年的水平。

　　监测数据也表明，受市场需求的拉动，市区房地产成交价格逐步回升。从成交均价看，今年上半年商品房成交均价9248.11元/平方米，同比上升9.63%，其中商品住房成交均价8525.63元/平方米，同比上升了4.34%；办公用房成交均价10819.75元/平方米，同比上升了13.89%；商业用房成交均价14740.32元/平方米，同比上升了23.11%。二手房成交均价4723.23元/平方米，同比上升15.90%，其中二手住房成交均价5616.22元/平方米，同比上升15.87%。

　　有分析称，房价上涨势头短期难以压制，但下半年上涨的势头会逐步趋缓。

　　新增住房近半小户型

　　据统计，受市场预期的驱动，上半年市区商品房上市量快速增长，新增上市面积106.03万平方米，超过当期成交面积22.64万平方米，同比增长128.32%。其中：商品住房当期上市82.15万平方米，超过当期成交面积14.29万平方米，同比增长101.34%；办公用房当期上市20.93万平方米，超过当期成交面积11.68万平方米，同比增长1893.3%；商业用房当期上市2.95万平方米，少于当期成交面积3.33万平方米，同比减少35.72%。

　　从商品住房新增供应户型面积结构看：上半年新增上市套数6662套。其中90平方米以下户型3190套，占比47.8%，比当期成交套数比重少了2.7个百分点；90-144平方米户型1776套，占比26.6%，比当期成交套数比重少了9.6个百分点；144平方米以上户型1714套，占比25.6%，比当期成交套数比重多了12.3个百分点。

　　商品住房当期上市结构趋向基本合理，说明经过两年调控，开发商纷纷选择小户型为项目主力户型，与刚性需求趋于吻合。当然，这与房价逐步回升上涨也有关系，开发商有必要通过调整产品的户型面积来降低房屋总价门槛，拉动销售。

　　下半年增涨将会趋缓

　　从上半年来看，由于担心房价上涨，商品住房刚性需求突击集中释放；金华万达广场激发潜在的商铺、精装SOHO等投资需求大面积释放，揽金破17亿元；而二手房市场则受新“国五条”政策刺激，争先恐后抢搭末班车，仅3月份二手住宅就成交3675套，创下历史最高纪录。

　　种种迹象表明，上半年的火爆成交对下半年行情，尤其是市场后续购买力，形成了一定的透支。而五六月份成交量已明显放缓，加上银行“钱荒”贷款利率上浮，放款难度增加，部分楼盘重现观望气氛。因此，对下半年的房产形势，业内普遍预计增幅将会趋于缓和。

　　对下半年行情的另一大制约，来自于持续加大的去库存化压力。6月末商品房累计可售面积218.46万平方米，比上年同期末增长43.29%，比上年末增长11.50%。其中商品住房157.88万平方米，比上年同期末增长26.57%，比上年末增长10.33%；办公用房23.09万平方米，比上年同期末增长483%，比上年末增长93.06%；商业用房37.49万平方米，比上年同期末增长57.71%，比上年末减少8.27%。商品住房、办公用房由于增量大于销量，去化压力更加明显。

　　更明显的隐忧是，适销对路的中小户型结构比重继续下降，库存积压的大户型及超大户型结构比重继续上升，库存户型结构不合理状况继续发展。